Votre bien locatif
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Calcul des 3 rendements officiels (brut, net, net après impôt) et du cashflow mensuel après mensualité de crédit, charges, taxe foncière et impôt. Toutes les formules, aucun email demandé.
Le rendement brut flatte les annonces, le rendement net déduit les frais fixes, mais seul le rendement net après impôt (que les investisseurs aguerris appellent « net-net ») révèle ce que l'investissement rapporte réellement — une fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux acquittés.
Entre un brut annoncé à 7% et un net après impôt qui tombe à 3,2% avec une TMI à 30%, des charges de copro et de la vacance locative, l'écart dépasse souvent le coût du crédit. Le cashflow mensuel vient compléter le tableau : positif, il finance tout seul la prochaine acquisition ; négatif, il pèse sur votre budget pendant 20 ans.
Calculer la rentabilité d'un investissement locatif ne se résume pas à diviser le loyer annuel par le prix d'achat. Cette formule du rendement brut, omniprésente dans les annonces, ignore systématiquement charges, fiscalité et coût du crédit. Résultat : un bien affiché à 7% de brut peut ne rapporter que 2,5% une fois tous les frais pris en compte.
Le rendement brut se calcule ainsi : loyer mensuel × 12 ÷ (prix + frais de notaire + travaux) × 100. Indicatif, il sert surtout à comparer rapidement plusieurs biens.
Le rendement net de charges déduit les charges réelles : copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire (PNO) et loyer impayé (GLI), frais de gestion locative (7 à 9% TTC), vacance locative. On obtient la rentabilité d'exploitation, celle qu'utilisent les investisseurs aguerris.
Le rendement net-net retire en plus l'impôt sur les revenus fonciers. Pour une TMI à 30%, le micro-foncier ponctionne 30% + 17,2% de PS sur 70% des loyers (après abattement de 30%), soit environ 33% de fiscalité effective. En régime réel, seuls les loyers moins les charges déductibles sont imposés — ce qui peut descendre quasi à zéro les premières années avec des travaux.
Deux investisseurs peuvent afficher le même rendement net-net et vivre des situations radicalement différentes. Celui dont le cashflow est positif voit son patrimoine s'autofinancer : loyers ≥ mensualité + charges + impôts. Celui dont le cashflow est négatif sort de sa poche 100, 200 ou 500€ par mois pendant 20 ans.
La formule : loyer − mensualité crédit − charges/12 − taxe foncière/12 − assurance/12 − impôt/12. Un cashflow positif dès l'achat exige généralement un rendement brut supérieur à 7%, un apport conséquent, ou les deux.
| Ville | Prix /m² | Loyer /m² | Brut |
|---|---|---|---|
| Paris centre | 11 500 € | 32 € | 3,3% |
| Lyon | 5 200 € | 16 € | 3,7% |
| Nantes | 3 800 € | 14 € | 4,4% |
| Limoges | 1 900 € | 11 € | 6,9% |
| Saint-Étienne | 1 300 € | 9 € | 8,3% |
Valeurs indicatives 2026. Le simulateur ci-dessus calcule la rentabilité exacte avec vos paramètres réels.
Micro-foncier : régime par défaut si loyers annuels < 15 000€. Abattement forfaitaire de 30%, simplicité maximale. Intéressant si charges réelles < 30%.
Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, gestion). Permet même de créer un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700€/an sur le revenu global. Indispensable avec des travaux.
LMNP (location meublée) : régime BIC. Micro-BIC = abattement 50%. Réel BIC = amortissement du bien comptable sur 25-30 ans, ce qui neutralise fiscalement les loyers pendant 10 à 15 ans. Stratégie la plus performante pour un investisseur à TMI élevée.
La rentabilité locative ne raconte que la moitié de l'histoire. L'autre moitié, c'est la plus-value à la revente. Un bien parisien à 3% de rendement peut battre un bien stéphanois à 8% si le marché local s'apprécie de 4%/an pendant 10 ans. Pour simuler la fiscalité de cette plus-value selon la durée de détention, utilisez notre simulateur dédié.
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