Plus-value immobilière — calcul exact IR, PS et surtaxe.

Guide complet de la plus-value immobilière 2026.

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigé d'un bien immobilier. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19% et aux prélèvements sociaux à 17,2%, soit un prélèvement total de 36,2% sur la base imposable. Le législateur a toutefois prévu des abattements importants pour durée de détention, qui aboutissent à une exonération totale après 22 ans (IR) puis 30 ans (PS).

Le calcul du prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition retenu n'est pas le prix payé à l'origine : il est majoré de plusieurs postes pour réduire la plus-value taxable :

• Frais d'acquisition : frais de notaire, droits d'enregistrement, honoraires d'agence. Soit au réel sur justificatifs, soit au forfait de 7,5% du prix d'achat (souvent plus favorable dans l'ancien).
• Travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par des entreprises : sur factures, ou au forfait de 15% du prix d'achat si la détention dépasse 5 ans. Les travaux d'entretien et de réparation ne sont jamais déductibles.

Les abattements pour durée de détention

Deux barèmes distincts s'appliquent, ce qui explique pourquoi un bien peut être exonéré d'IR mais encore soumis aux PS :

La surtaxe progressive au-delà de 50 000€

Pour les plus-values imposables supérieures à 50 000€ (après abattement IR), une surtaxe de 2% à 6% s'ajoute, avec un mécanisme de lissage pour éviter les effets de seuil. Barème officiel (CGI art. 1609 nonies G) :

• 50 000 – 60 000 € : 2% lissé
• 60 000 – 100 000 € : 2% plein
• 100 000 – 110 000 € : 3% lissé · 110 000 – 150 000 € : 3% plein
• 150 000 – 160 000 € : 4% lissé · 160 000 – 200 000 € : 4% plein
• 200 000 – 210 000 € : 5% lissé · 210 000 – 250 000 € : 5% plein
• 250 000 – 260 000 € : 6% lissé · > 260 000 € : 6% plein

L'abattement exceptionnel zone tendue

Pour encourager la construction de logements en zones A et A bis (grandes métropoles sous tension), un abattement exceptionnel de 70% s'applique sur la plus-value nette (après abattement pour durée) lorsque l'acheteur s'engage par acte notarié à démolir les constructions existantes pour édifier des logements dans les 4 ans. L'abattement monte à 85% si au moins la moitié des logements construits sont sociaux ou intermédiaires. Ce dispositif, qui peut réduire l'impôt de deux tiers, reste méconnu et sous-utilisé.

Cas particuliers et exonérations

Résidence principale : exonération totale et sans condition de durée. Le bien doit être la résidence principale effective au jour de la vente ; un déménagement préalable est toléré si la mise en vente intervient rapidement (≈ 12 mois).

Première cession d'un logement autre que la RP : exonération possible sous conditions (pas de propriété de RP dans les 4 années précédentes + remploi du prix dans l'achat d'une nouvelle RP sous 24 mois).

Vente inférieure à 15 000€ : exonération automatique (seuil par quote-part indivise).

Retraités et invalides à revenu fiscal modeste : exonération sous conditions de ressources.

Expropriation : exonération si remploi de l'indemnité dans les 12 mois.

Stratégie fiscale à la revente

Trois arbitrages dominants en 2026. Premier : attendre le seuil d'exonération — passer de 21 à 22 ans fait tomber 19% de la plus-value en impôt, ce qui peut justifier de décaler une vente de quelques mois. Deuxième : arbitrer réel vs forfait sur les frais d'acquisition et travaux ; ressortir d'anciennes factures de gros œuvre peut faire basculer le calcul. Troisième : si votre bien est en zone tendue et susceptible d'attirer un promoteur, négocier une vente avec engagement de démolition-reconstruction activant l'abattement 70-85% — à anticiper dès le compromis.