Analyse en 2 étages : conformité réglementaire HCSF (taux d'effort 35%, durée, usure) + solidité bancaire indicative (reste à vivre, apport, profil, saut de charges). Gratuit, sans inscription.
L'obtention d'un prêt immobilier dépend de critères multiples (stabilité professionnelle, ancienneté, comportement bancaire réel, assurance emprunteur, âge, politique de la banque au moment de la demande). Les niveaux de "solidité" affichés sont des indicateurs pédagogiques sans valeur réglementaire et n'engagent en aucun cas l'obtention du prêt. Avant tout projet ferme, rapprochez-vous d'un conseiller Domini, d'un courtier ou de votre banque.
Depuis janvier 2022, les banques françaises appliquent trois règles contraignantes imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière : taux d'effort maximum de 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise), durée maximum de 25 ans (27 en VEFA ou gros travaux avec différé), et respect du taux d'usure fixé chaque trimestre par la Banque de France.
Les banques ont néanmoins une marge dérogatoire de 20% de leur production trimestrielle. 70% de cette marge doit être réservée aux acquéreurs de résidence principale, et 30% aux primo-accédants. Hors cette marge, un dépassement des 35% est en principe refusé.
Au-delà de la conformité HCSF — qui est un feu vert binaire — les banques regardent des critères de solidité du dossier : reste à vivre après toutes charges, niveau d'apport, saut de charges par rapport au loyer actuel, stabilité du profil. Ces critères ne sont pas normatifs mais structurent la décision finale.
Obtenir un prêt immobilier en 2026 ne se résume pas à avoir "les bons revenus". Les banques appliquent deux niveaux d'analyse : la conformité réglementaire (règles HCSF contraignantes) et la solidité bancaire (critères internes, variables selon les établissements). Comprendre les deux permet d'anticiper les points de blocage avant même de déposer votre dossier.
Depuis l'arrêté du 28 janvier 2022, les règles HCSF sont juridiquement opposables aux banques. Un dossier qui les enfreint ne passe qu'en mobilisant la marge dérogatoire, limitée à 20% de la production de chaque banque.
| Durée du prêt | Taux d'usure (TAEG max) |
|---|---|
| Moins de 10 ans | 4,00 % |
| 10 à moins de 20 ans | 4,48 % |
| 20 ans et plus | 5,19 % |
| Prêts relais | 6,20 % |
Source : Avis du 26 mars 2026 de la Banque de France, applicable du 1ᵉʳ avril au 30 juin 2026.
Passer le filtre HCSF est nécessaire mais pas suffisant. Chaque banque applique ensuite ses propres critères de solidité, non réglementaires mais structurants :
Le primo-accédant en résidence principale bénéficie de la marge dérogatoire prioritaire HCSF : 30% des 20% de flexibilité lui sont réservés. Les banques acceptent parfois un apport réduit (5-10%), et un taux d'effort légèrement supérieur à 35% pour les jeunes actifs à revenus évolutifs.
Le secundo-accédant (déjà propriétaire) doit démontrer la revente ou le maintien de son bien actuel. Si le premier prêt court, la banque l'intègre aux charges — sauf location avec calcul différentiel (70% des loyers ajoutés aux revenus).
L'investisseur locatif voit 70% des loyers futurs ajoutés à ses revenus (les 30% restants couvrent charges, vacance locative, impôts). Le calcul différentiel peut parfois aboutir à une capacité proche de celle d'un primo, à condition d'un rendement solide (>5% brut).
Les banques ne publient pas de grille unifiée. Chaque établissement pondère différemment l'apport, le reste à vivre, la stabilité. Les politiques commerciales changent selon les trimestres, la liquidité bancaire, les objectifs internes. Un dossier refusé par une banque peut passer dans une autre.
Ce diagnostic vous donne une lecture structurée de votre projet : conformité HCSF (non négociable), solidité indicative (orientation). Il n'a aucune valeur prédictive sur la décision finale d'une banque. Avant tout projet ferme, rapprochez-vous d'un conseiller ou d'un courtier qui connaît les politiques actuelles des établissements.
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