Émoluments par tranches, droits de mutation, TVA, débours. Ancien, neuf, terrain ou commerce — chaque cas est couvert avec le barème officiel du décret du 26 février 2016, mis à jour 2026.
Les « frais de notaire » portent mal leur nom : seuls 15 à 20% de la somme reviennent réellement au notaire (ses émoluments). Le reste est constitué de taxes collectées pour l'État et les collectivités locales.
Dans l'ancien, la facture est lourde parce que les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent à eux seuls 5,80% du prix. Dans le neuf, ces droits sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715%, d'où l'écart massif entre les deux régimes.
Les frais de notaire représentent la deuxième dépense d'une acquisition immobilière après le prix du bien lui-même. En 2026, pour un achat dans l'ancien à 300 000€, comptez environ 22 500€ à 24 000€ de frais. Pour du neuf au même prix, la facture descend entre 6 500€ et 8 000€. Cet écart, souvent mal compris, tient uniquement au régime fiscal appliqué à chaque type de transaction.
Contrairement à ce que leur nom laisse penser, les frais de notaire ne rémunèrent qu'à la marge le notaire. Ils se décomposent en quatre parts :
Le régime ancien s'applique à tout logement achevé depuis plus de 5 ans. Il concentre 80% des transactions en volume et supporte les DMTO pleins à 5,80% du prix. Frais totaux : 7 à 8% du prix.
Le régime neuf concerne les logements achevés depuis moins de 5 ans et vendus par un promoteur en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou par le premier acquéreur d'un logement neuf. La TVA à 20% sur le prix est déjà incluse dans le prix affiché. Les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière à 0,715%. Frais totaux : 2 à 3% du prix. Sur un bien à 400 000€, le différentiel avec l'ancien dépasse 20 000€.
Le régime terrain s'applique aux terrains nus à bâtir. Les DMTO sont calqués sur l'ancien (5,80%). Si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA, elle s'ajoute sur la marge. Frais totaux : 7 à 8%.
Le régime commerce concerne les murs commerciaux, bureaux, entrepôts. Les DMTO sont également à 5,80%. Les calculs sont identiques à l'ancien, mais des règles spécifiques s'appliquent aux fonds de commerce (droit fixe, taxation progressive des éléments incorporels).
Trois leviers existent, utilisables cumulativement. Premier levier : déduire la valeur du mobilier du prix taxable. Si vous achetez un bien avec cuisine équipée, électroménager, placards intégrés, leur valeur peut être isolée dans l'acte et échapper aux frais. L'administration tolère jusqu'à 5% du prix total, au-delà il faut produire des factures.
Deuxième levier : négocier les émoluments. Depuis la loi Macron 2015 et son décret d'application de 2020, le notaire peut accorder une remise commerciale de 20% maximum sur ses émoluments, exclusivement pour les transactions supérieures à 100 000€. La demande doit être formulée avant la signature du compromis. Sur un bien à 500 000€, cette remise représente environ 1 500€ d'économie.
Troisième levier : choisir un bien neuf ou en état futur d'achèvement si votre projet le permet. L'économie atteint 5 points de pourcentage sur le prix — soit 20 000€ sur un bien à 400 000€.
| Prix | Ancien (~7,5%) | Neuf (~2,5%) | Terrain (~8%) |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 11 250 € | 3 750 € | 12 000 € |
| 250 000 € | 18 750 € | 6 250 € | 20 000 € |
| 350 000 € | 26 250 € | 8 750 € | 28 000 € |
| 500 000 € | 37 500 € | 12 500 € | 40 000 € |
| 750 000 € | 56 250 € | 18 750 € | 60 000 € |
Valeurs indicatives. Le simulateur ci-dessus donne le calcul exact selon votre département et vos options.
Les frais sont exigibles le jour de la signature de l'acte authentique. L'acquéreur les verse au notaire par virement bancaire reçu avant la signature ou par chèque de banque le jour même. Le notaire reverse ensuite les droits à l'État, encaisse ses émoluments et restitue un éventuel trop-perçu — car sa provision inclut généralement une marge de sécurité de quelques centaines d'euros.
Point crucial pour le financement : les banques ne financent jamais les frais de notaire dans leur offre standard. Ils doivent figurer dans votre apport personnel. Anticipez donc au moins 8% du prix en trésorerie disponible si vous achetez dans l'ancien.
Forte demande sur toute la France. Formation complète, outils propriétaires — et une rémunération que personne d'autre n'ose proposer.