Comparez l'impôt exact entre les deux régimes. Intégration des amortissements bâti 2,5 %/an et mobilier 10 %/an, du plafonnement article 39 C, des plafonds loi Le Meur et des règles 2026 à jour.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s'applique dès que vous louez un bien meublé sans dépasser 23 000 € de recettes annuelles ou sans que ces recettes excèdent les autres revenus du foyer. Deux régimes fiscaux coexistent : le micro-BIC (forfaitaire, simple) et le régime réel (sur charges et amortissements effectifs, souvent nettement plus avantageux).
Ce simulateur applique les plafonds 2026 à jour (loi Le Meur de novembre 2024) et intègre le plafonnement article 39 C du CGI qui empêche les amortissements de créer un déficit fiscal — avec report illimité des amortissements différés sur les bénéfices futurs.
Le LMNP combine trois atouts : une fiscalité adoucie (abattement forfaitaire ou amortissement), une souplesse juridique (bail meublé d'un an renouvelable), et un rendement locatif supérieur au nu (+10 à 20 % de loyer en meublé équivalent).
| Type de location | Plafond | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé longue durée | 77 700 € | 50 % |
| Tourisme non classé (loi Le Meur) | 15 000 € | 30 % |
| Tourisme classé + chambres d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
La loi Le Meur de novembre 2024 a durci le régime des meublés de tourisme non classés pour rééquilibrer le marché locatif. Au-delà de ces seuils, le régime réel devient obligatoire.
Le réel permet de déduire toutes les charges réelles et d'amortir le bien. Résultat : la plupart des investissements LMNP dégagent un résultat fiscal nul ou négatif pendant 8 à 15 ans, ce qui annule totalement l'impôt sur les loyers.
Les amortissements ne peuvent pas créer un déficit fiscal — ils sont plafonnés au résultat avant amortissement. La fraction non utilisée est reportable sans limite de durée. En pratique, un LMNP peut accumuler des dizaines de milliers d'euros d'amortissements différés qui s'activent dès qu'un exercice devient bénéficiaire.
Jusqu'en 2024, un atout majeur du LMNP était la non-réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. La LF 2025 y a mis fin pour les LMNP non professionnels classiques : les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans la plus-value imposable. Sont exclues les résidences services étudiantes, seniors et handicapées. Le régime reste celui des particuliers (exonération à 30 ans pour les PS, 22 ans pour l'IR).
Dans la grande majorité des cas avec emprunt, le réel l'emporte dès la première année. Le simulateur ci-dessus fait le match chiffre contre chiffre pour votre situation.
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