Questions fréquentes
Comment est déterminée la valeur fiscale de la nue-propriété ?
La valeur fiscale de la nue-propriété est déterminée par le barème de l'article 669 du CGI, qui fixe la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier. La nue-propriété vaut le complément : 100 % − valeur de l'usufruit. Par exemple, si l'usufruitier a 62 ans (tranche 61–70 ans), l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété vaut 60 %. Pour un bien de 400 000 €, la nue-propriété transmise est taxée sur 240 000 €.
Pourquoi donner la nue-propriété jeune est plus avantageux ?
Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit a une valeur élevée (car sa durée d'exercice espérée est longue), et donc plus la nue-propriété est faible. À 45 ans, l'usufruit vaut 60 % et la nue-propriété 40 % — soit une base taxable de 40 % de la valeur du bien. À 65 ans, c'est 40 % d'usufruit et 60 % de nue-propriété. Transmettre tôt réduit la base taxable et maximise l'économie fiscale.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession, sans acte notarié supplémentaire, et sans délai. C'est l'une des principales forces du démembrement : la transmission est "pré-payée" au moment de la donation initiale. La valeur du bien à cette date — quelle qu'elle soit — ne génère pas de taxation supplémentaire.
L'usufruitier peut-il vendre le bien ?
Non, pas seul. La vente du bien en pleine propriété nécessite l'accord du nu-propriétaire. En revanche, l'usufruitier peut vendre son usufruit ou louer le bien et en percevoir les loyers. Si les parties s'accordent pour vendre, le prix de cession est réparti entre usufruit et nue-propriété selon le barème fiscal de l'art. 669 CGI au moment de la vente.