Indivision : le contrat oublié au moment de l'achat qui sauve les frères en cas de séparation

Frères, concubins, amis, associés : acheter à plusieurs expose à une règle méconnue du Code civil. L'article 815 dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Concrètement, chaque indivisaire peut, à tout instant, exiger la vente du bien ou sa sortie de l'indivision, même contre l'avis des autres. Cette liberté, pensée pour éviter les blocages, devient une bombe à retardement quand les relations se dégradent.

La parade existe : la convention d'indivision, prévue par les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil. Elle permet de figer les règles du jeu pour 5 ans renouvelables, d'organiser la gestion, de prévoir des clauses de préemption, d'agrément, voire d'inalienabilité temporaire. Pourtant, selon une étude 2022 du Conseil supérieur du notariat, moins de 40 % des indivisions en bénéficient. Décryptage d'un dispositif juridique essentiel, trop souvent relégué à la case « option facultative » dans les études notariales.

L'article 815 : une bombe juridique à retardement

L'article 815 du Code civil pose le principe : « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Cette règle, héritée du droit romain, a pour objectif d'éviter qu'un indivisaire soit prisonnier d'une situation qu'il n'a pas choisie ou qui s'est dégradée. Dans les faits, elle ouvre la porte à des ventes judiciaires déclenchées unilatéralement, souvent dans de mauvaises conditions de prix.

Exemples concrets : deux frères achètent un appartement à Paris 11ᵉ pour le louer. Cinq ans plus tard, l'un veut vendre pour financer un projet personnel, l'autre souhaite conserver. Faute de convention, celui qui veut sortir peut saisir le tribunal judiciaire, qui ordonnera la licitation (vente aux enchères) si aucun accord n'est trouvé. Résultat : décote de 10 à 15 % sur le prix de marché, tensions familiales, frais de procédure (3 000 à 6 000 € selon les juridictions).

« L'indivision sans convention, c'est un mariage sans contrat : tout va bien tant que tout va bien. Mais au premier désaccord, on découvre qu'il n'y a aucun garde-fou. » — Maître Dupont, notaire à Lyon, audition Assemblée nationale 2021

La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 12 mai 2021 (Civ. 1ʳᵉ, n° 19-24.567) : le juge ne peut refuser le partage que si une convention d'indivision valable impose un délai. L'article 815 est d'ordre public : impossible d'y déroger sans formalisme strict.

La convention d'indivision : ce que disent les articles 1873-1 à 1873-18

Les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil, introduits par la loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976, organisent le cadre contractuel de l'indivision. La convention peut être verbale ou écrite, mais seule la forme notariée permet sa publicité foncière et son opposabilité aux tiers (art. 1873-2). Durée : 5 ans maximum, renouvelable par tacite reconduction ou avenant express (art. 1873-3).

Contenu type d'une convention :

• Gérant : désignation d'un ou plusieurs gérants (art. 1873-5), pouvoirs étendus (actes conservatoires, d'administration, voire de disposition sous conditions)
• Règles de majorité : vote à l'unanimité, aux deux tiers, ou autre (art. 1873-6)
• Clause de préemption : obligation pour celui qui veut vendre d'offrir d'abord sa part aux autres indivisaires (art. 1873-11)
• Clause d'agrément : interdiction de céder à un tiers sans accord unanime (art. 1873-12)
• Clause d'inalienabilité temporaire : interdiction totale de vente pendant la durée de la convention (art. 1873-13, max 5 ans)

Un modèle de convention peut être téléchargé sur notaires.fr, mais chaque situation nécessite un sur-mesure. Le coût de rédaction notariale : 800 à 1 500 € HT selon la complexité, à comparer aux 10 000 € de décote moyenne lors d'une licitation non maîtrisée.

Les 4 clauses essentielles pour sécuriser l'indivision

1. Clause de préemption

L'article 1873-11 permet d'imposer une offre préalable de rachat aux co-indivisaires avant toute cession à un tiers. Prix : soit fixé par la convention (référence au prix du m² de marché), soit déterminé par expertise contradictoire. Délai de réponse : 2 à 3 mois en pratique. Sanction : nullité de la vente si la procédure n'a pas été respectée (Cass. Civ. 1ʳᵉ, 10 juin 2020).

2. Clause d'agrément

Empêche la cession à un tiers non agréé par les autres indivisaires (art. 1873-12). Utile en cas d'indivision familiale ou entre amis proches. Attention : l'agrément ne peut être refusé sans motif légitime (jurisprudence constante). Il faut prévoir une procédure contradictoire et un délai raisonnable.

3. Clause d'inalienabilité temporaire

Interdit toute cession pendant la durée de la convention, sauf cas de force majeure (art. 1873-13). Durée maximale : 5 ans non renouvelables pour cette clause spécifique. Elle protège contre les décisions impulsives, mais doit être justifiée par un « intérêt sérieux et légitime » (sécurité de l'investissement locatif, stabilité familiale, etc.).

4. Désignation d'un gérant et définition de ses pouvoirs

L'article 1873-5 permet de nommer un gérant (indivisaire ou tiers), avec des pouvoirs définis précisément : perception des loyers, déclaration d'impôts, travaux d'entretien, mandat de vente. Le gérant engage l'indivision : il faut donc borner ses prérogatives et prévoir un contrôle annuel (approbation des comptes par l'assemblée des indivisaires).

Fiscalité, succession et sortie d'indivision : ce qui change

La convention n'a aucun impact fiscal direct sur l'impôt foncier, l'IFI, ou les revenus fonciers (chaque indivisaire déclare sa quote-part). En revanche, elle modifie profondément la fiscalité de sortie :

• Rachat de parts : si un indivisaire rachète la part d'un autre, il paie des droits de mutation (5,80 % ou 5,09 % selon les départements) sur la valeur de la part acquise.
• Plus-value : le cédant est imposé sur la plus-value immobilière (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec abattement pour durée de détention (exonération totale après 30 ans pour l'impôt, 22 ans pour les prélèvements sociaux depuis la loi Sarkozy 2004).
• Succession : en cas de décès d'un indivisaire, sa part entre dans l'actif successoral. La convention peut prévoir une clause d'agrément des héritiers ou une obligation de rachat par les survivants (art. 1873-14), ce qui évite l'arrivée d'héritiers non désirés dans l'indivision.

Exemple chiffré : deux sœurs achètent un bien 400 000 € (200 000 € chacune) avec convention de préemption. Dix ans plus tard, le bien vaut 600 000 €. L'une veut sortir : l'autre rachète sa part 300 000 €. Droits de mutation : 300 000 × 5,80 % = 17 400 €. Plus-value pour la cédante : (300 000 - 200 000) × (1 - abattement 10 ans) × 36,2 % ≈ 28 000 € d'impôt. Sans convention, licitation judiciaire avec décote 10 % : perte sèche 60 000 € sur la vente.

Pour anticiper ces coûts, utilisez notre simulateur de frais de sortie d'indivision, qui intègre droits de mutation, plus-value, et décote éventuelle.

Pourquoi 99 % des notaires ne la proposent pas (et comment l'imposer)

Lors d'un achat en indivision, le notaire doit en théorie informer les acquéreurs de la possibilité de rédiger une convention (devoir de conseil, art. 1104 du Code civil). En pratique, cette information se limite souvent à une mention orale de 30 secondes le jour de la signature. Raisons invoquées par la profession :

• Temps : rédiger une convention prend 2 à 3 heures de travail, pour des honoraires modestes (800-1 500 €).
• Complexité : nécessite de poser des questions « sensibles » (qui gère ? qui sort en premier ? que se passe-t-il en cas de décès ?), que les clients préfèrent éviter tant que tout va bien.
• Habitude : beaucoup de clercs appliquent un process standardisé où la convention est une « option » non activée par défaut.

Comment imposer la rédaction d'une convention ? Demandez-la explicitement dès le compromis de vente. Rédigez un courriel au notaire listant les clauses souhaitées (préemption, agrément, gérant, durée). Si le notaire oppose une fin de non-recevoir, rappelez le devoir de conseil et, au besoin, consultez un second notaire. Le coût est dérisoire comparé au risque encouru.

Astuce : certains notaires proposent des conventions types téléchargeables sur leur site (ex. notaires.fr, modèle actualisé 2023). Vous pouvez vous en inspirer et demander une adaptation à votre situation. Pour un investissement locatif à plusieurs, prévoyez aussi un arbitrage entre indivision et SCI, qui offre d'autres leviers fiscaux et de gestion.

Rupture de convention et sortie anticipée : que dit la jurisprudence ?

Une convention d'indivision peut prendre fin de trois manières :

1. Arrivée du terme : expiration des 5 ans sans renouvellement tacite (art. 1873-3).
2. Accord unanime : tous les indivisaires décident d'y mettre fin (art. 1873-17).
3. Justes motifs : un indivisaire peut demander au juge la résiliation anticipée en cas de « justes motifs » (art. 1873-16). La Cour de cassation a défini cette notion de façon restrictive : mésentente grave rendant la poursuite impossible, inexécution par un co-indivisaire de ses obligations, etc. (Cass. Civ. 1ʳᵉ, 15 mars 2018).

Cas jurisprudentiel : dans un arrêt du 6 octobre 2021 (Civ. 1ʳᵉ, n° 20-17.823), la Cour a validé la résiliation anticipée d'une convention après qu'un indivisaire a cessé de payer sa quote-part de charges pendant 18 mois, malgré mises en demeure répétées. En revanche, un simple désaccord sur la gestion ou un besoin de liquidités ne suffit pas (Cass. Civ. 1ʳᵉ, 12 juillet 2017).

En pratique, obtenir une résiliation anticipée est difficile et coûteux (avocat, procédure 12-18 mois). D'où l'importance de prévoir, dès la rédaction, des clauses de sortie négociées (rachat à prix fixe, option de vente globale, etc.). Pour évaluer la vendabilité de votre bien en cas de sortie forcée, notre outil score de vendabilité analyse marché local, délai de vente probable, et décote potentielle.

Indivision ou SCI : quel arbitrage pour acheter à plusieurs ?

La convention d'indivision n'est pas la seule solution pour sécuriser un achat à plusieurs. La société civile immobilière (SCI) offre une alternative, avec ses propres avantages et contraintes :

En résumé : l'indivision avec convention convient aux achats simples (résidence secondaire entre frères, investissement locatif ponctuel). La SCI s'impose pour des montages complexes (patrimoine multigénérationnel, optimisation fiscale IS, levier déficit foncier). Dans tous les cas, ne restez jamais en indivision nue : vous êtes à la merci d'un coup de fil au tribunal.

Questions fréquentes

Peut-on rédiger une convention d'indivision soi-même ?

Oui, la loi n'impose pas la forme notariée. Mais seul un acte notarié permet la publicité foncière (opposabilité aux tiers) et sécurise les clauses complexes (préemption, agrément, inalienabilité). Coût : 800-1 500 € HT, négligeable face au risque de vente forcée.

Que se passe-t-il si un indivisaire décède pendant la convention ?

Sa part entre dans l'actif successoral, transmise à ses héritiers. La convention peut prévoir une clause d'agrément des héritiers ou une obligation de rachat par les survivants (art. 1873-14), ce qui évite l'arrivée d'héritiers non désirés dans l'indivision.

La convention d'indivision empêche-t-elle toute vente pendant 5 ans ?

Non. Elle empêche la sortie unilatérale d'un indivisaire (art. 815), mais tous les indivisaires peuvent décider à l'unanimité de vendre le bien à tout moment. Seule la clause d'inalienabilité temporaire (art. 1873-13, max 5 ans) interdit toute cession, y compris collective.

Peut-on renouveler une convention d'indivision indéfiniment ?

Oui, par tacite reconduction ou avenant express tous les 5 ans (art. 1873-3). Il n'y a pas de limite légale au nombre de renouvellements, contrairement à la clause d'inalienabilité qui ne peut excéder 5 ans en une fois.