Frais de notaire 2026 : le calcul exact en 3 minutes (avec exemples chiffrés)

Acheter un bien immobilier implique de budgéter les frais de notaire, souvent perçus comme opaques. En réalité, quatre composantes s'additionnent : les émoluments du notaire (honoraires réglementés), les droits de mutation (taxes collectées pour le compte de l'État et des collectivités), les débours (frais avancés par le notaire) et la TVA sur les émoluments. En 2026, le barème national n'a pas changé depuis l'arrêté du 28 février 2020, mais les taux départementaux de droits de mutation varient de 3,80 % à 4,50 %.

Cet article détaille chaque ligne de calcul, avec trois exemples concrets (200 000 €, 350 000 € et 500 000 €) en distinguant ancien et neuf. Vous saurez anticiper au centime près le montant à provisionner chez votre notaire.

Les émoluments proportionnels : barème dégressif 2026

Les émoluments du notaire sont fixés par l'arrêté du 28 février 2020 (JO du 1er mars 2020), qui instaure quatre tranches dégressives appliquées au prix de vente (ou à l'assiette hors TVA dans le neuf) :

• De 0 à 6 500 € : 3,870 %
• De 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
• De 17 000 à 60 000 € : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

Chaque tranche s'applique sur la fraction du prix correspondante. Par exemple, pour un bien à 200 000 € :

• 0–6 500 € × 3,870 % = 251,55 €
• 6 500–17 000 € (10 500 €) × 1,596 % = 167,58 €
• 17 000–60 000 € (43 000 €) × 1,064 % = 457,52 €
• 60 000–200 000 € (140 000 €) × 0,799 % = 1 118,60 €

Total émoluments : 1 995,25 € (avant TVA 20 %, soit 399,05 € de TVA → 2 394,30 € TTC).

Pour 350 000 €, le calcul donne 3 226,75 € HT, soit 3 872,10 € TTC. Pour 500 000 € : 4 546,75 € HT, soit 5 456,10 € TTC. Ces émoluments sont identiques dans l'ancien et dans le neuf (si on raisonne hors TVA immobilière).

« Le barème national assure une rémunération proportionnelle mais dégressive : plus le bien est cher, plus le taux marginal baisse. »
— Conseil supérieur du notariat, Guide de l'acquéreur 2026

Droits de mutation dans l'ancien : 5,81 % en moyenne nationale

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) constituent l'essentiel de la facture dans l'immobilier ancien. Ils se décomposent en :

• Taxe départementale : entre 3,80 % et 4,50 % selon le département (4,50 % dans 96 départements en 2026, dont Paris, Lyon, Marseille ; 3,80 % en Indre, Isère, Morbihan, Mayotte).
• Taxe communale : 1,20 % (obligatoire).
• Prélèvement État : 2,37 % de la taxe départementale (soit ~0,11 % du prix).

Au total, dans un département à 4,50 %, le taux cumulé atteint 5,81 % du prix de vente (4,50 % + 1,20 % + 0,11 %). Sur 200 000 € : 11 620 € ; sur 350 000 € : 20 335 € ; sur 500 000 € : 29 050 €.

Source : article 1594 D du CGI et BOFiP-ENR-DMTOI-10-40 (mise à jour janvier 2026). Dans les départements à 3,80 %, le taux cumulé descend à 5,09 %, soit une économie de ~1 440 € sur 200 000 €.

Consultez notre article Neuf vs ancien : pourquoi les frais passent de 8 % à 2-3 % pour comprendre l'écart radical entre les deux régimes.

Droits de mutation dans le neuf : 0,80 % (TVA immobilière 20 % en sus)

Dans le neuf (vente en VEFA ou achèvement < 5 ans), l'acquéreur paie la TVA immobilière à 20 % sur le prix de vente HT. Les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière fixe de 0,71 % (0,60 % département + 0,10 % commune + 0,01 % prélèvement État), à laquelle s'ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, soit 0,81 % au total.

Exemple pour un bien neuf affiché 200 000 € TTC (soit ~166 667 € HT) :

• TVA 20 % : 33 333 €
• Droits 0,81 % × 200 000 € : 1 620 €
• Émoluments 1 995,25 € HT + TVA 20 % : 2 394,30 €
• Débours + divers : ~800 €

Total frais notaire neuf : ~4 814 €, soit 2,41 % du prix TTC. Sur 350 000 € TTC : ~8 400 € (2,40 %). Sur 500 000 € TTC : ~12 000 € (2,40 %).

Source : article 257 du CGI (TVA immobilière) et décret n° 2013-1306 du 27 décembre 2013 (taxe publicité foncière). Pour optimiser votre stratégie patrimoniale, lisez Investissement locatif : Pinel mort, qu'est-ce qui reste en 2026 ?.

Débours et formalités : 800 à 1 200 € selon la complexité

Les débours regroupent les frais avancés par le notaire pour le compte de l'acquéreur :

• Extrait cadastral, état hypothécaire : ~100 à 150 €
• Document d'urbanisme (PLU, certificat) : ~50 à 100 €
• Géomètre (si bornage ou division) : 500 à 1 500 € selon la surface
• Frais de publication au Service de publicité foncière : inclus dans la contribution 0,10 %
• Frais divers (copies, envois recommandés) : ~50 €

En pratique, provisionnez entre 800 et 1 200 € pour un dossier standard. Dans nos exemples, nous retenons 1 000 € pour l'ancien (besoin de vérifications cadastrales étendues) et 800 € pour le neuf.

Trois exemples chiffrés : 200 000 €, 350 000 €, 500 000 €

Ancien, département 4,50 %, 200 000 €

• Émoluments HT : 1 995,25 € + TVA 20 % : 2 394,30 €
• Droits mutation 5,81 % : 11 620 €
• Débours : 1 000 €
• Total : 15 014,30 € (7,51 % du prix)

Ancien, département 4,50 %, 350 000 €

• Émoluments HT : 3 226,75 € + TVA : 3 872,10 €
• Droits 5,81 % : 20 335 €
• Débours : 1 000 €
• Total : 25 207,10 € (7,20 %)

Ancien, département 4,50 %, 500 000 €

• Émoluments HT : 4 546,75 € + TVA : 5 456,10 €
• Droits 5,81 % : 29 050 €
• Débours : 1 000 €
• Total : 35 506,10 € (7,10 %)

Neuf, 200 000 € TTC

• Émoluments + TVA : 2 394,30 €
• Droits 0,81 % : 1 620 €
• Débours : 800 €
• Total : 4 814,30 € (2,41 %)

Neuf, 350 000 € TTC

• Émoluments + TVA : 3 872,10 €
• Droits 0,81 % : 2 835 €
• Débours : 800 €
• Total : 7 507,10 € (2,15 %)

Neuf, 500 000 € TTC

• Émoluments + TVA : 5 456,10 €
• Droits 0,81 % : 4 050 €
• Débours : 800 €
• Total : 10 306,10 € (2,06 %)

Utilisez notre simulateur frais de notaire 2026 pour obtenir un calcul personnalisé selon votre département et votre projet.

Réductions et abattements possibles en 2026

Deux dispositifs permettent de réduire l'assiette des droits de mutation :

Abattement pour meubles

Si le compromis mentionne explicitement le prix des meubles (cuisine équipée, électroménager) et que ce montant est raisonnable (5 à 10 % du prix total), l'assiette des droits est réduite d'autant. Sur 200 000 € avec 10 000 € de meubles : droits calculés sur 190 000 €, économie ~581 € (département 4,50 %).

Source : Rép. min. Carrez, JO Sénat 22 février 2007 et BOFiP-ENR-DMTOI-10-20-§130. Attention : un forfait exagéré sera requalifié par l'administration fiscale.

Vente en démembrement (nue-propriété)

L'acquéreur d'une nue-propriété paie les droits uniquement sur la valeur actualisée de la nue-propriété (barème fiscal article 669 du CGI). Pour un usufruit viager d'une personne de 70 ans (40 % de la valeur en pleine propriété), les droits portent sur 60 % du prix. Découvrez les mécanismes dans Démembrement de propriété : le montage des grandes familles, accessible à tous.

Calendrier de paiement et provision chez le notaire

Le notaire demande un appel de fonds 5 à 10 jours avant la signature définitive. Le virement doit parvenir sur le compte CARPA (Caisse de règlement pécuniaire des avocats) ou équivalent notarial avant l'acte authentique.

Ordre de paiement :

1. Compromis : dépôt de garantie 5 à 10 % (imputé sur le prix)
2. 10 jours avant signature : appel de fonds (solde prix + frais notaire)
3. Signature acte authentique : règlement vendeur, paiement droits mutation, émoluments, débours
4. J+15 max : dépôt de l'acte au Service de publicité foncière (délai réglementaire)

En cas de crédit immobilier, la banque verse directement sur le compte du notaire. En VEFA, l'appel de fonds peut être fractionné (appels échelonnés selon l'avancement des travaux).

Source : décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 (comptabilité notariale) et règlement n° 2020-01 du Conseil supérieur du notariat.

Simulateur estime.immo : calcul en 30 secondes

Notre simulateur frais de notaire 2026 intègre :

• Les 106 barèmes départementaux (mise à jour janvier 2026)
• Le régime neuf/ancien avec TVA 20 % ou DMTO
• L'abattement meubles optionnel
• Les émoluments additionnels (prêt, hypothèque, mainlevée)

Entrez le prix, le code postal, cochez neuf/ancien : vous obtenez le détail ligne par ligne en PDF, prêt à joindre à votre dossier de financement.

Complémentaire : si vous vendez pour acheter, anticipez le coût de l'attente avec notre simulateur coût de l'attente, qui calcule intérêts de crédit, charges et manque à gagner par mois de retard.

Erreurs fréquentes à éviter

• Confondre prix net vendeur et prix FAI : les frais d'agence s'ajoutent au prix avant calcul des frais de notaire si le bien est vendu « FAI » (frais à la charge de l'acquéreur).
• Oublier les frais de garantie (hypothèque ou cautionnement) : ~1 à 2 % du capital emprunté pour une hypothèque, ~0,6 % pour un organisme de cautionnement (Crédit Logement).
• Sous-estimer les débours en secteur protégé : périmètre monument historique, zone ABF → avis architecte des Bâtiments de France, délai +2 mois, débours +300 à 500 €.
• Négliger l'état hypothécaire du vendeur : si le vendeur a des hypothèques à purger, il doit provisionner la mainlevée (~0,70 % du capital restant dû + émoluments notaire ~300 €).

Pour éviter les mauvaises surprises côté vendeur, lisez Photos immobilières : 7 erreurs qui font fuir les acheteurs et maximisez vos chances de vendre vite, donc de limiter les frais de portage.

Cas particuliers : succession, mandat de protection, partage

Les émoluments notariaux s'appliquent aussi aux actes hors vente :

• Succession immobilière : émoluments sur actif brut (barème identique), droits de succession (abattements ligne directe 100 000 €/enfant). Détail complet dans Succession immobilière : ouverture, partage, frais — la timeline complète sur 12 mois.
• Mandat de protection future : émoluments forfaitaires ~150 à 200 €, inscription au fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV) ~30 €. Voir Mandat de protection future : le notaire que vous nommez avant de perdre vos moyens.
• Partage amiable : émoluments proportionnels sur actif net partagé, abattement éventuel si partage pur et simple (sans soulte).

En 2026, le projet de loi de finances rectificative prévoit de supprimer l'abattement de 2 500 € sur les soultes de partage au-delà de 5 000 € (entrée en vigueur 1er juillet 2026, sous réserve adoption définitive).

Questions fréquentes

Les frais de notaire sont-ils négociables en 2026 ?

Non. Les émoluments proportionnels et les droits de mutation sont réglementés par décret et par le Code général des impôts. Seuls les émoluments d'actes complémentaires (rédaction de statuts SCI, conseil patrimonial hors acte) peuvent faire l'objet d'une négociation tarifaire, dans la limite du barème libre fixé par le Conseil supérieur du notariat.

Pourquoi les frais sont-ils moins élevés dans le neuf que dans l'ancien ?

Dans le neuf, l'acquéreur paie la TVA immobilière à 20 % sur le prix HT (incluse dans le prix TTC affiché), et les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,81 % seulement. Dans l'ancien, les droits de mutation atteignent 5,81 % en moyenne (4,50 % département + 1,20 % commune + 0,11 % État), car la vente n'est pas soumise à TVA.

Peut-on déduire les frais de notaire de ses impôts ?

En résidence principale, non : aucun dispositif fiscal ne permet de déduire les frais de notaire. En investissement locatif, les frais de notaire s'ajoutent au prix d'acquisition pour former le prix de revient, déductible via l'amortissement comptable si vous êtes en location meublée (LMNP/LMP), ou intégré dans la plus-value imposable lors de la revente (régime réel foncier ou micro-foncier).

Combien de temps faut-il pour récupérer le trop-perçu de frais de notaire ?

Si le notaire a provisionné une somme supérieure aux frais réels (par exemple 1 200 € de débours alors que le coût final est 900 €), il doit vous restituer le solde dans les 2 mois suivant la signature de l'acte authentique, conformément à l'obligation de reddition de compte prévue par le décret du 4 janvier 1955. Exigez un relevé de compte CARPA détaillé.

Les frais de notaire augmentent-ils en 2026 ?

Non. Le barème des émoluments proportionnels est inchangé depuis l'arrêté du 28 février 2020. Les taux de droits de mutation départementaux sont stables dans 104 départements sur 106 ; seuls deux départements ont légèrement ajusté leur taux communal (passage de 1,20 % à 1,30 % dans le Cantal et en Lozère, applicable depuis le 1er janvier 2026).