Acheter à deux sans être mariés : PACS, indivision ou SCI ?

Acheter à deux sans être mariés, c'est souvent un choix pragmatique : vous vous lancez dans la vie commune, vous souhaitez investir ensemble, mais sans passer par la case mariage. Sauf que la loi ne vous offre aucune protection automatique. Contrairement aux époux, vous ne bénéficiez ni de présomption d'indivision, ni de droits de succession allégés, ni de régime matrimonial. Résultat : tout doit être anticipé, formalisé, écrit.

En pratique, trois grandes options s'offrent à vous : le PACS, l'indivision simple, ou la SCI. Chacune a ses avantages, ses contraintes, et surtout ses conséquences juridiques et fiscales très différentes. On fait le point, chiffres et sources à l'appui, pour éviter les mauvaises surprises.

L'indivision simple : le mode par défaut, mais le plus rigide

Si vous achetez à deux sans rien formaliser de particulier, vous êtes automatiquement en indivision (article 815 du Code civil). Chacun détient une quote-part du bien, généralement 50/50, sauf clause contraire inscrite dans l'acte notarié.

L'indivision présente un avantage de simplicité : pas de structure à créer, pas de comptabilité à tenir. Mais elle pose trois problèmes majeurs :

• Unanimité requise : toute décision importante (vente, travaux lourds, mise en location) nécessite l'accord des deux indivisaires (article 815-3 du Code civil).
• Sortie bloquante : si l'un veut vendre et l'autre non, il faut passer par une action en partage judiciaire, longue et coûteuse.
• Succession sans protection : en cas de décès de l'un, sa part revient à ses héritiers légaux (famille), pas au partenaire survivant. Celui-ci peut même se retrouver en indivision forcée avec la belle-famille.

Selon une étude du Conseil supérieur du notariat (2023), 35 % des indivisions entre concubins débouchent sur un contentieux de partage en cas de séparation ou de décès. Pour sécuriser l'indivision, il est indispensable de rédiger une convention d'indivision chez le notaire, qui fixe les règles de gestion, de sortie et de répartition des charges. Vous pouvez également prévoir une clause d'attribution préférentielle ou d'agrément en cas de vente à un tiers.

Si vous apportez des sommes inégales (apport personnel, donation), pensez à la clause d'emploi-remploi pour protéger celui qui met plus.

Le PACS : abattement à 60 % et droits de succession allégés

Le Pacte civil de solidarité (PACS) est un contrat entre deux personnes majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. Contrairement au concubinage, il offre un cadre juridique et fiscal officiel.

Sur le plan patrimonial, les partenaires de PACS restent par défaut en séparation de biens : chacun conserve ses biens propres, sauf clause contraire dans la convention de PACS. Vous pouvez cependant opter pour un régime d'indivision (article 515-5 du Code civil), auquel cas tous les biens acquis pendant le PACS deviennent communs.

Le vrai atout du PACS, c'est la fiscalité successorale. Depuis 2007, les partenaires de PACS bénéficient du même traitement que les époux pour les droits de succession : abattement de 100 000 € puis taxation à 5 % jusqu'à 8 072 €, puis 10 % jusqu'à 15 932 €, etc. (Barème BOFiP-ENR-DMTG-10-40-10, 2024). En clair : un partenaire de PACS hérite avec 60 % d'abattement fiscal en plus par rapport à un concubin pur.

« Sans PACS, le partenaire survivant paie 60 % de droits de succession sur la valeur du bien hérité. Avec PACS, il paie entre 5 et 20 %. » — Notaires de France, guide PACS et succession, 2024.

Attention : pour bénéficier de cet abattement, le PACS doit avoir été conclu au moins deux ans avant le décès (article 796-0 bis du CGI). De plus, le PACS ne protège pas automatiquement le survivant : il faut rédiger un testament pour lui léguer sa part, sinon elle revient aux héritiers légaux.

Si vous êtes en PACS et que vous envisagez l'achat, pensez à consulter notre article sur les régimes matrimoniaux pour mieux comprendre les différences avec le mariage.

La SCI : souplesse de gestion et transmission sur mesure

La Société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de détenir un bien immobilier à plusieurs, avec une répartition libre des parts sociales. C'est l'option la plus souple, mais aussi la plus lourde administrativement.

En pratique, vous créez une SCI avec votre partenaire, vous en devenez associés (par exemple 50/50 ou 60/40 selon vos apports), et c'est la SCI qui achète le bien. Vous ne possédez pas directement le bien, mais des parts de la société.

Avantages de la SCI

• Gestion plus libre : les décisions sont prises selon les statuts (majorité simple, qualifiée, etc.), pas nécessairement à l'unanimité.
• Transmission progressive : vous pouvez donner des parts à vos enfants ou à votre partenaire, avec abattement tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant, article 779 du CGI).
• Sortie anticipée : les statuts peuvent prévoir une clause de sortie, de rachat, ou d'agrément en cas de séparation.
• Protection en cas de décès : les parts peuvent être léguées par testament, et le survivant peut racheter les parts des héritiers selon les statuts.

Inconvénients de la SCI

• Coût de création : entre 1 500 et 3 000 € (rédaction des statuts, immatriculation, annonce légale).
• Comptabilité annuelle : obligation de tenir une compta, même simplifiée, et de déposer des comptes si la SCI dépasse certains seuils.
• Fiscalité IR ou IS : par défaut, la SCI est imposée à l'IR (revenus fonciers), mais vous pouvez opter pour l'IS (avec conséquences sur les plus-values).
• Frais de notaire majorés : environ 0,7 % de plus sur les frais d'acquisition par rapport à un achat en direct (source : Chambre des notaires de Paris, 2024).

La SCI est particulièrement adaptée si vous avez des apports inégaux, si vous prévoyez de transmettre le bien à vos enfants, ou si vous craignez un contentieux en cas de séparation. Pour simuler votre projet et affiner votre stratégie, utilisez notre outil d'estimation en temps réel.

Tableau comparatif : PACS, indivision, SCI

Source : Notaires de France, BOFiP ENR-DMTG, Chambre des notaires de Paris, 2024.

En cas de séparation : rachat, soulte ou vente forcée ?

Quelle que soit la formule choisie, la rupture du couple pose la question du partage du bien. Trois scénarios possibles :

• Rachat de parts : l'un rachète la part de l'autre (appelée soulte). Pour connaître les modalités et les conséquences fiscales, consultez notre guide sur la séparation et le rachat de parts.
• Vente à un tiers : si aucun des deux ne peut racheter, vous vendez et partagez le produit de la vente.
• Vente forcée (indivision) : si l'un veut vendre et l'autre non, le juge peut ordonner la vente aux enchères (article 815-5-1 du Code civil).

Dans une SCI, les statuts peuvent prévoir une clause de préemption (droit de premier refus) ou une clause d'agrément (accord nécessaire pour vendre ses parts à un tiers). Cela évite le blocage et le recours au juge.

Selon l'Observatoire des familles (2023), 42 % des séparations de couples non mariés avec un bien en commun débouchent sur une vente du bien dans les 18 mois. Pour maximiser votre prix de vente en cas de séparation, évitez la surestimation qui fait perdre 15 %.

Crédit immobilier : quotité d'assurance et solidarité

Lorsque vous empruntez à deux, la banque vous demande de choisir la quotité d'assurance (pourcentage de couverture de chaque emprunteur). Vous pouvez opter pour :

• 50/50 : chacun est assuré à 50 %, soit 100 % au total. En cas de décès de l'un, la banque perçoit 50 % du capital restant dû, l'autre doit continuer à payer sa moitié.
• 100/100 : chacun est assuré à 100 %, soit 200 % au total. En cas de décès, la banque est remboursée intégralement, le survivant n'a plus rien à payer. Prime d'assurance plus élevée (~+30 %), mais sécurité maximale.

Si vous êtes en indivision ou en PACS sans testament, le 100/100 est fortement recommandé : cela évite que le survivant doive continuer à rembourser un crédit alors qu'il doit aussi partager le bien avec les héritiers du défunt. Si vous êtes en SCI, vous pouvez moduler la quotité selon la répartition des parts.

Pour financer votre projet, pensez à vérifier votre éligibilité au PTZ 2026 si vous êtes primo-accédants.

Outils pour estimer, simuler et sécuriser votre projet

Avant de vous lancer dans l'achat à deux, trois outils estime.immo peuvent vous être utiles :

• Estimation en temps réel : pour connaître la valeur du bien que vous convoitez (ou que vous possédez déjà).
• Scoring de vendabilité : pour évaluer la facilité de revente du bien en cas de séparation ou de changement de projet.
• Simulateur de financement : pour calculer votre capacité d'emprunt et votre quotité d'assurance optimale.

Si vous cherchez un bien à bâtir pour construire à deux, consultez notre guide sur l'estimation d'un terrain à bâtir pour éviter les mauvaises surprises.

Questions fréquentes

Puis-je acheter à deux sans être marié ni pacsé ?

Oui, c'est possible en indivision simple. Vous êtes alors co-propriétaires à parts égales (ou selon la répartition inscrite dans l'acte). Mais attention : sans testament, le partenaire survivant n'hérite pas automatiquement, et les droits de succession atteignent 60 % de la valeur héritée.

Le PACS protège-t-il automatiquement le partenaire survivant ?

Non. Le PACS améliore la fiscalité (abattement de 100 000 € et taux de 5 à 20 % au lieu de 60 %), mais ne donne aucun droit automatique sur le bien du défunt. Il faut rédiger un testament pour léguer sa part au partenaire survivant.

Quelle est la meilleure option si nos apports sont inégaux ?

La SCI ou une convention d'indivision avec clause d'emploi-remploi. Cela permet de fixer la répartition des parts selon les apports réels de chacun, et d'éviter les contentieux en cas de séparation.

Combien coûte la création d'une SCI pour acheter à deux ?

Entre 1 500 et 3 000 € (rédaction des statuts, immatriculation, annonce légale). Il faut aussi prévoir une comptabilité annuelle (entre 300 et 1 000 € par an) et environ 0,7 % de frais de notaire en plus à l'achat.

Que se passe-t-il en cas de séparation si on est en indivision ?

Si vous ne trouvez pas d'accord amiable, l'un des deux peut demander le partage judiciaire (article 815 du Code civil). Le juge peut ordonner la vente du bien aux enchères. D'où l'intérêt d'une convention d'indivision ou d'une SCI avec clause de sortie.